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Rien n’est plus clair : le futur de l’immobilier est vert

Il fut un temps où investir dans l’immobilier était relativement simple, car il suffisait essentiellement d’évaluer le prix et le rendement. Aujourd’hui, les placements immobiliers sont au premier plan de la course vers la carboneutralité. Les immeubles actuels ne nous permettront jamais d’atteindre nos cibles d’ici 2050. Des changements s’imposent, tant du point de vue des immeubles que des approches de placement. Les actifs qui ne sont pas modernisés rapidement risquent de devenir désuets et de perdre de la valeur.

 

Publié initialement en août 2022
Rédigé par Nina Flitman, rédactrice principale, et Adrian Benedict, chef des solutions immobilières

 

Promenez-vous dans une ville, un village ou une zone industrielle en Europe, et vous constaterez que pratiquement tous les bâtiments devront subir des travaux de rénovation pour soutenir la transition vers la carboneutralité. Selon un rapport de l’Institut européen pour la performance énergétique des bâtiments (BPIE) de 20171, 97,5 % des bâtiments – près de 215 millions de structures – de l’Union européenne (UE) devront être modernisés pour atteindre les cibles de 2050. Les bâtiments sont responsables de 40 % de la consommation d’énergie en Europe, soit plus que n’importe quel autre secteur, et représentent 36 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) liées à l’énergie de l’UE, selon la Commission européenne2. La situation n’est pas durable, dans tous les sens du terme.

Certains bâtiments seront démolis et reconstruits selon les nouvelles normes écologiques dans le cadre du processus de développement naturel. Mais puisque 85 % du parc d’immeubles existant sera toujours là en 2050, toujours selon la Commission européenne3, il faudra réaliser des rénovations à grande échelle. À l’heure actuelle, très peu de bâtiments sont rénovés en fonction des normes vertes (moins de 1 % chaque année dans la plupart des grands marchés4), ce qui signifie que la cadence des travaux doit s’accélérer considérablement. Cette situation représente pour les investisseurs immobiliers une occasion d’ajouter un nouveau type de valeur à leurs actifs tout en appuyant la transition vers la carboneutralité.

En territoire inconnu

Il ne faudrait surtout pas croire que cette occasion est simple à saisir. En effet, une modernisation d’une telle envergure n’a jamais été tentée, et la tâche est colossale. Pour avoir une chance d’atteindre les cibles de décarbonation, il faut analyser chaque aspect des bâtiments. La première étape est évidente : il faut améliorer les caractéristiques physiques des bâtiments grâce à la mise en place d’infrastructures d’énergie propre et l’amélioration de l’efficacité énergétique. Il faut aussi envisager l’approvisionnement en matériaux présentant le plus faible profil de carbone et soutenant la transition vers une économie circulaire, ainsi que l’éducation des occupants et des futurs propriétaires pour promouvoir l’utilisation durable à long terme des bâtiments par l’intermédiaire de baux écologiques. Même le choix des occupants a son importance : en effet, rien ne sert de créer des bâtiments durables si c’est pour les utiliser de manière non durable.

Les changements requis doivent être globaux. Pour être durables, les actifs immobiliers devraient utiliser et protéger les ressources en eau de façon judicieuse, au moyen notamment de la collecte des eaux de pluie. Des installations de tri et de séparation des déchets devraient en outre être intégrées aux bâtiments, et – au-delà du bâtiment physique en soi – les propriétaires et les occupants devraient passer en revue les chaînes d’approvisionnement de leurs matériaux et de leurs entrepreneurs.

Ces améliorations doivent faire l’objet d’un suivi et d’une analyse pour vérifier que leurs effets sont bien réels et que la rapidité et la portée des rénovations sont suffisantes pour changer les choses. Tous les bâtiments devront répondre aux normes écologiques les plus rigoureuses qui soient et viser l’obtention de la certification « Excellent » de BREEAM, en harmonisation avec la réglementation de la taxonomie de l’Union européenne et la normalisation EPC A. La multitude de normes et d’acronymes est susceptible d’en dérouter plusieurs, mais elle permet de créer une optique commune qui facilite l’évaluation efficace du portefeuille immobilier.

Au-delà des risques

Améliorer la durabilité d’un bâtiment est assurément dispendieux, mais les rénovations axées sur le climat peuvent en accroître la valeur. La modernisation des actifs protégera la pérennité des portefeuilles contre les nouvelles dispositions réglementaires, tandis que l’amélioration des infrastructures et l’atteinte des cibles de réduction des émissions contribueront à atténuer les risques physiques et les risques de transition, comme les inondations ou la surchauffe, qui pourraient avoir une incidence sur l’évaluation.

Les bâtiments rénovés présentent par ailleurs un profil de location beaucoup plus intéressant que leurs contreparties moins écologiques, et la demande pour les bâtiments verts est demeurée vigoureuse au cours de deux dernières années malgré les effets dévastateurs de la pandémie sur le marché. Ces derniers demeurent par ailleurs très rares (selon le rapport de 2017 du BPIE, moins de 3 % du parc d’immeubles existant de l’Union européenne s’était vu décerner un certificat de rendement énergétique « A »), ce qui signifie que la demande devrait se maintenir pendant les dix prochaines années, et même au-delà. Nous croyons que les acteurs du secteur qui comprendront l’importance de ce processus transformationnel et qui agiront en premier pourront tirer parti des avantages significatifs qui en découleront.

Des perspectives ambitieuses

Pour que cette transformation soit adoptée dans l’ensemble du secteur, il faudra que les investisseurs commencent à regarder au-delà du modèle de financement risque/rendement habituel afin d’intégrer les objectifs de décarbonation à leurs portefeuilles. Autrement dit, ils devront privilégier les placements qui dégageront des rendements financiers tout en contribuant à un monde carboneutre. Pour paraphraser un rapport du Thinking Ahead Institute5, les investisseurs souhaitent à la fois obtenir des rendements intéressants et vivre dans un monde où il est agréable de dépenser ces rendements. La question est complexe et oblige les sociétés de gestion à viser deux objectifs à la fois, mais nous n’avons pas d’autre choix si nous voulons que nos placements contribuent de façon positive à l’objectif de carboneutralité.

Transformer le portefeuille immobilier d’Europe ne sera pas une mince tâche. L’ampleur des travaux et leur incidence potentielle sur le paysage financier sont énormes, et il n’existe pour le moment aucun cadre sur lequel nous pouvons nous appuyer. Cela dit, étant donné les répercussions potentielles des émissions des bâtiments sur le climat, le plus grand risque qui menace les investisseurs, le secteur et les collectivités, c’est l’inaction.

 

 

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1 « 97 % of buildings in the EU need to be upgraded », BPIE (Buildings Performance Institute Europe).

2 À la une: l'efficacité énergétique des bâtiments | Commission européenne (europa.eu)

3 Rénovation et décarbonation des bâtiments (europa.eu)

4 « Buildings – Sustainable Recovery – Analysis », IEA.

5 « Investment beliefs to change the climate trajectory », thinkingaheadinstitute.org.

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