Gestion écologique : des occasions durables dans le secteur de la logistique en Europe
La rénovation des actifs logistiques immobiliers existants peut contribuer à accélérer la décarbonation d’un portefeuille immobilier tout en améliorant le potentiel de rendements ajustés au risque. Dans le cadre de son approche de gestion écologique, Fidelity International tire parti de cette occasion intéressante grâce à une stratégie paneuropéenne visant à réduire l’impact de la logistique sur le climat.
Rédigé par Adrian Benedict, chef des solutions immobilières, Fidelity International.
Communication de marketing. Des renseignements importants sont disponibles au bas de cette page.
Points clés
- Les bâtiments certifiés écologiques sont devenus la norme pour les locataires commerciaux, qui s’attendent désormais à payer un loyer moins élevé pour des installations qui ne répondent pas à leurs normes environnementales.
- Par rapport à la construction de nouveaux bâtiments écologiques, la rénovation des bâtiments en vue de réduire leur empreinte carbone opérationnelle et intrinsèque peut être plus rentable tout en augmentant le potentiel de rendements ajustés au risque. Cela permet également d’éviter les émissions liées à la démolition et à la construction de nouveaux bâtiments.
- Les acquisitions récentes réalisées dans le cadre de la stratégie logistique paneuropéenne de Fidelity International en matière d’impact sur le climat s’inscrivent dans notre approche de gestion écologique. Leurs paramètres fondamentaux sont solides, leurs caractéristiques sont excellentes et elles recèlent un potentiel non négligeable sous forme d’améliorations en matière de durabilité.
La durabilité est devenue plus importante pour les occupants, et l’empreinte carbone de leurs installations immobilières est donc naturellement passée au premier plan. La réduction de l’impact environnemental des bâtiments en vue de se conformer à la réglementation ESG à venir et d’augmenter la valeur des actifs figure désormais parmi les considérations les plus importantes pour les investisseurs immobiliers.
Cela est particulièrement vrai pour les entreprises de logistique, car le transport et l’immobilier représentent une part importante de leur empreinte carbone. Selon le sondage mené par CBRE auprès des occupants logistiques européens en 2024 (voir le tableau 1), les occupants s’attendent désormais à payer un loyer moins élevé pour les bâtiments qui ne sont pas certifiés écologiques. En bref, les locataires sont à la recherche de bâtiments carboneutres qui leur permettent de maximiser l’efficacité de leurs opérations et d’économiser sur les coûts d’exploitation pour atteindre leurs objectifs de durabilité.
En outre, les initiatives réglementaires européennes telles que la taxonomie de l’Union européenne (UE) et le Règlement sur la publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers (plus connu sous le sigle « SFDR ») devraient exercer une pression supplémentaire sur les investisseurs, les locataires et les promoteurs pour qu’ils accordent la priorité à la durabilité. Compte tenu de la demande, nous pensons qu’un programme de rénovation visant à rendre les bâtiments existants plus écologiques est essentiel pour réduire l’empreinte carbone opérationnelle et intrinsèque du secteur. La stratégie de Fidelity International vise à tirer parti de cette occasion intéressante en investissant dans le secteur de la logistique sur les principaux marchés d’Europe de l’Ouest.
Depuis la pandémie, une forte tendance vers la relocalisation et le rapatriement des chaînes d’approvisionnement s’est manifestée et le manque d’espace dans les entrepôts a fait grimper les rendements des loyers, malgré un contexte macroéconomique incertain. Cette croissance des loyers et ces taux de rendement ont amené les investisseurs à se tourner vers la logistique au cours des dernières années et les entrepôts sont devenus l’un des types d’actifs gagnants alors que d’autres segments du marché immobilier sont allés dans la direction opposée. Les taux d’inoccupation observés dans le secteur de la logistique au cours des dernières sont déjà proches de leur plus bas niveau historique, mais on s’attend à ce qu’ils baissent encore davantage, ce qui devrait soutenir cette tendance.
Impact du secteur de la logistique sur le climat
Notre approche de gestion écologique (voir le tableau 2) consiste à faire l’acquisition d’actifs existants dans le but de les moderniser afin qu’ils puissent être exploités de façon carboneutre pour répondre aux objectifs de durabilité de plus en plus ambitieux des occupants. Pour ce faire, l’accent est mis, par exemple, sur l’amélioration de l’efficacité énergétique, l’optimisation des systèmes de chauffage, de refroidissement et d’éclairage et l’installation de panneaux photovoltaïques.
Aperçu de la stratégie
- Rénover des bâtiments existants pour qu’ils puissent être exploités de façon carboneutre et accélérer leur transition vers la carboneutralité.
- Produire des effets mesurables et transparents (21 indicateurs couvrant les bâtiments, les occupants et les chaînes d’approvisionnement).
- S’aligner sur l’article 9 du SFDR et la taxonomie de l’UE en visant une réduction de la demande d’énergie primaire d’au moins 30 % pour chaque actif.
Acquisitions récentes
À la fin de l’année dernière, nous avons annoncé l’achat de trois actifs dans le cadre de cette stratégie. Ceux-ci sont situés aux Pays-Bas et en Espagne et se prêtent particulièrement bien à une rénovation qui améliorera les normes de durabilité et mènera à la carboneutralité. Ces bâtiments ont été achetés à un prix très avantageux et nous pensons qu’ils peuvent offrir un potentiel de rendements ajustés au risque intéressant au cours des prochaines années.
Alors que la demande des occupants pour des biens immobiliers bien situés augmente rapidement et que l’offre d’actifs logistiques de qualité est limitée, nous voyons un fort potentiel de croissance des loyers pour les entrepôts verts bien situés. Dans ce contexte, nous avons récemment décidé d’étoffer notre portefeuille en procédant à de nouvelles acquisitions en Allemagne, en Espagne et en France, dont les détails sont présentés ci-dessous.
1. Combs-la-Ville, France
(en anglais seulement)
Les opinions exprimées dans cette webdiffusion représentent le point de vue de Fidelity International1. Ces opinions sont appelées à changer à tout moment en fonction de l’évolution des marchés et des autres facteurs, et nous déclinons toute responsabilité en ce qui a trait à la mise à jour de ces points de vue. Ces opinions sont émises à la date de la présentation et les références quant au moment ou aux périodes (p. ex. : hier, cette semaine) doivent être comprises dans le contexte de ladite présentation. Ces opinions ne peuvent pas être considérées comme des conseils en placement fiables, ni comme une indication d’achat ou de vente visant un des produits de Fidelity, car toute décision de placement est basée sur de nombreux facteurs. Fidelity ne fournit aucun conseil d’ordre juridique ou fiscal. Nous vous encourageons à consulter votre avocat, votre comptable ou tout autre conseiller spécialisé avant d’effectuer un placement. L’information contenue aux présentes est présentée uniquement à des fins de discussion et d’illustration et ne constitue ni une recommandation, ni une offre, ni une sollicitation de vente ou d’achat de quelque titre que ce soit. Le rendement passé n’est pas une garantie des résultats futurs. 1Les sociétés du groupe FIL Limited agissent à titre de sous-conseiller pour certains mandats et produits de placement institutionnels de FIC. FIL Limited, communément appelée Fidelity International, se rapporte au groupe de sociétés formant l’organisation mondiale de gestion des placements qui fournit des produits et des services dans des juridictions désignés à l’extérieur de l’Amérique du Nord.
Notre première acquisition en France est stratégiquement située à Combs-la-Ville, au cœur du pôle logistique de Sénart, une zone clé de la chaîne d’approvisionnement nationale française où seulement 3 % des propriétés sont vacantes et les possibilités de développement futures sont limitées.
Sénart est l’un des marchés logistiques les mieux établis en France. Situé entre deux grands sites de production (Essonne et Seine-et-Marne), il bénéficie d’excellentes liaisons de transport, notamment l’autoroute A5, qui relie Paris aux villes du sud de la France, et la Francilienne, un périphérique partiel qui entoure la région parisienne de l’Île-de-France. De plus, l’accès facile à l’aéroport d’Orly contribue à asseoir la position dominante de la région en tant que centre logistique, offrant ainsi un potentiel de revenus stables à long terme.
La propriété de 42 000 m² est située sur un terrain d’environ 90 000 m² et a été construite en 1998, avant d’être entièrement rénovée en 2010. Elle est vacante depuis juillet 2024, après avoir été occupée par de grandes entreprises de logistique. Elle a été acquise dans le cadre d’une transaction hors marché. Comme elle est libre de toute occupation, cela permet une exécution rapide du plan d’affaires.
Nous avons un plan d’investissement ambitieux pour rénover le bien et améliorer considérablement ses normes ESG et sa durabilité. Les principales rénovations comprennent les éléments suivants :
- rénovation des bureaux;
- remplacement des unités de climatisation;
- remplacement de la toiture;
- installation de panneaux photovoltaïques sur le toit et les auvents de stationnement;
- remplacement des systèmes mécaniques et électriques alimentés au gaz et installation d’une pompe à chaleur à air;
- installation de DEL;
- rénovation de la façade et des quais de chargement;
- amélioration des espaces extérieurs;
- excavation de réservoirs;
- mise à niveau de la sécurité contre les incendies.
Dans ce contexte, le projet s’inscrit parfaitement dans notre stratégie, car il présente des données fondamentales solides, d’excellentes spécifications et un potentiel important d’améliorations en matière de durabilité.
2. Nuremberg, Allemagne
Cette propriété logistique située à Nuremberg est un actif de grande qualité bénéficiant d’un emplacement stratégique et présentant un potentiel d’optimisation énergétique et d’amélioration de la durabilité. Elle est dotée de spécifications logistiques modernes et conformes aux normes du marché et comprend près de 19 000 m² de surface locative sur un terrain de près de 33 000 m².
La propriété offre d’excellentes connexions à plusieurs autoroutes suprarégionales et est à proximité d’un port et d’un aéroport. Sa construction a été achevée en 2010 et elle est entièrement louée au prestataire de services logistiques Elsen Logistik GmbH.
3. Wustermark, Allemagne
Cette propriété logistique de 25 400 m² a été construite en deux phases, en 1997 et en 2017. Elle est située dans la zone commerciale de Wustermark, à l’ouest de Berlin, ce qui lui permet d’être très bien desservie par les transports. La propriété combine un emplacement bien établi et une bonne utilisabilité par des tiers avec un potentiel de modernisation sur le plan énergétique.
La partie la plus ancienne de la propriété est louée à long terme à Schlau Großhandels GmbH & Co. KG, tandis que la partie la plus récente sera disponible à la location à partir de la mi-2025, après la mise en œuvre de notre stratégie de gestion écologique.
4. Madrid et Barcelone, Espagne
L’acquisition de trois actifs logistiques à Getafe, Coslada (tous deux dans la région de Madrid) et Polinya (Barcelone) au début de l’année 2025 porte les actifs du portefeuille sur le marché espagnol à un total de 120 000 m² (voir le tableau 3).
- Getafe – Cet actif logistique du dernier kilomètre est stratégiquement situé dans la première couronne de Madrid. Intégré dans le corridor sud, il offre un accès direct aux autoroutes et se trouve à environ 20 minutes de route du centre de Madrid et de son aéroport. Construit en 1994 et rénové en 2014, l’actif est un site de 44 000 m² offrant des spécifications logistiques modernes conformes aux normes du marché. Il est actuellement loué à 90 % et nous prévoyons de le rénover et d’améliorer sa durabilité.
- Coslada – Il s’agit d’un actif logistique de transbordement du dernier kilomètre situé dans la première couronne de Madrid, dans le très convoité Corredor del Henares qui relie Madrid et Barcelone. Il se trouve à seulement 20 minutes du centre de Madrid et à moins de 10 minutes de l’aéroport Madrid-Barajas, et jouit d’un emplacement idéal pour la distribution régionale et nationale grâce à son accès direct à l’autoroute. L’actif, loué à 100 %, se compose d’un seul bâtiment offrant près de 7 000 m² de surface locative sur un terrain de 11 000 m². Il a été achevé en 1999 et offre des spécifications logistiques modernes et conformes aux normes du marché.
- Polinya – Cet actif est stratégiquement situé dans la première couronne de Barcelone. Il se trouve à 30 minutes de route du centre-ville et à 35 minutes de l’aéroport, et jouit d’un emplacement idéal pour la distribution régionale et nationale grâce à son accès direct à l’autoroute. L’actif, loué à 100 %, offre environ 14 000 m² de surface locative brute sur un terrain d’environ 22 000 m².
En conclusion, la rénovation des bâtiments existants en installations plus écologiques n’est pas seulement une nécessité réglementaire, c’est aussi un impératif stratégique pour les investisseurs immobiliers. La combinaison de la demande des locataires, des règles de durabilité plus strictes et des priorités de décarbonation des portefeuilles fait de la rénovation écologique une option attrayante avec un potentiel de rendements ajustés au risque immédiats et plus élevés que celui des nouveaux projets de construction.
Pour les investisseurs à la recherche de revenus à long terme et d’un potentiel d’appréciation du capital, une stratégie d’investissement visant à renforcer les normes environnementales des actifs logistiques existants pourrait offrir un avantage concurrentiel tout en atténuant les effets de la crise climatique.
Avis important
Communication de marketing. Ce document s’adresse aux professionnels en placements seulement; les investisseurs privés ne devraient pas s’y fier.
Veuillez consulter les documents de placement et le prospectus du Fonds avant de prendre une décision de placement définitive. L’investissement promu concerne l’acquisition de parts ou d’actions d’un fonds, et non d’un actif sous-jacent détenu par ce fonds. Vous trouverez des renseignements complets sur les risques dans le prospectus.
Objectifs de placement
La stratégie de placement du Fonds consiste à rénover et à repositionner des actifs immobiliers essentiellement commerciaux en Europe de l’Ouest, y compris au Royaume-Uni, afin de créer des espaces de travail durables.
Les bâtiments seront sélectionnés en fonction de leur potentiel d’amélioration en matière de durabilité. Le secteur des bureaux devrait être l’exposition la plus importante, suivi par la logistique et la vente au détail. L’objectif d’investissement durable du Fonds et l’atténuation des changements climatiques sont complémentaires.
Facteurs de risque
- La valeur des placements et les revenus qu’ils procurent peuvent diminuer et augmenter, et les investisseurs pourraient ne pas récupérer le montant investi et subir une perte en capital.
- Le rendement antérieur n’est pas une indication fiable des rendements futurs. Les rendements du Fonds pourraient augmenter ou diminuer en réponse aux fluctuations des devises.
- Le Fonds investit directement dans des biens immobiliers et des terrains qui peuvent être difficiles à vendre et dont la valeur est généralement une question d’opinion plutôt que de faits objectifs. Il pourrait donc y avoir un décalage entre vos instructions de vente et leur mise en œuvre. La valeur d’une propriété dépend souvent de l’opinion de l’évaluateur plutôt que de faits objectifs.
- Toute référence dans le présent document à des titres en particulier ne doit pas être interprétée comme une recommandation d’achat ou de vente de ces titres; elle est incluse à titre d’information seulement.
- Le Fonds n’offre aucune garantie ou protection en ce qui a trait au rendement, à la préservation du capital, à la stabilité de la valeur liquidative ou à la volatilité.
- Rien ne garantit que l’objectif de placement d’un Fonds sera atteint.
- La nature à long terme des rendements tout au long du cycle économique ainsi que l’utilisation d’instruments financiers dérivés dans le cadre d’une stratégie de placement peuvent se traduire par un niveau d’endettement plus élevé et une hausse de l’exposition globale au risque du Fonds et de la volatilité de sa valeur liquidative.
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- Les investisseurs doivent noter que les opinions exprimées ne sont peut-être plus d’actualité et que des mesures peuvent avoir déjà été prises en fonction de ces opinions.
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Renseignements sur la durabilité du Fonds
- Le Fonds est visé par l’article 9 du SFDR. Pour des précisions sur les informations publiées en vertu du SFDR, allez à https://www.fidelity.lu/sfdr (en anglais).
- Vous trouverez d’autres renseignements en matière de durabilité propres au produit sur le site Web : https://www.fidelity.lu/fidelity-real-estate-logistics-impact-climate-solutions-fund (en anglais). Pour en savoir plus sur le cadre de Fidelity en matière d’investissement durable et ses adaptations au secteur immobilier, visitez : https://fidelityinternational.com/sustainable-investing-framework/ (en anglais).
- Le Fonds intègre l’analyse de durabilité dans son processus de placement et poursuit un objectif d’investissement durable.
- Le Fonds vise à réaliser une croissance du capital à long terme en investissant dans des investissements durables.
- Le Fonds adhère à une politique d’exclusion qui s’appuie sur des principes et intègre à la fois un filtrage fondé sur des normes et un filtrage négatif de certains secteurs, entreprises et pratiques sur la base de critères ESG précis déterminés par le gestionnaire de placements de temps à autre. Le filtrage fondé sur des normes inclut les émetteurs qui, selon le gestionnaire de placements, n’ont pas mené leurs activités conformément aux normes internationales reconnues, notamment celles énoncées dans le Pacte mondial des Nations Unies, ainsi que les émetteurs souverains figurant sur la liste noire du Groupe d’action financière (GAFI) et les émetteurs souverains identifiés à l’aide d’autres indicateurs reconnus à l’échelle internationale.
- Le filtrage négatif exclut les émetteurs dont les activités sont en lien avec des armes controversées (armes biologiques, chimiques, incendiaires, à l’uranium appauvri, à éclats non détectables, armes à laser aveuglantes, bombes à sous-munitions, mines terrestres et armes nucléaires), l’extraction de charbon thermique et la production d’électricité au charbon (sous réserve de critères de transition), la production et la distribution de tabac et d’armes conventionnelles et semi-automatiques, et l’exploitation pétrolière et gazière dans l’Arctique et les sables bitumineux. Le gestionnaire de placements peut appliquer des critères plus précis ciblant le chiffre d’affaires et a le pouvoir discrétionnaire de mettre en œuvre des exigences et des exclusions supplémentaires en matière de durabilité.
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