Perspectives

Un immeuble de bureaux récemment rénové au sud-ouest de Paris a reçu la note « Exceptionnel » de la certification BREEAM pour sa rénovation et son aménagement. Il est l’un des trois seuls bâtiments de France à détenir cette certification. La rénovation a transformé l’intérieur du bâtiment, sa consommation d’énergie, ses coûts de fonctionnement et le rendement des investissements.

Date de publication initiale par Fidelity International : 25 septembre 2024
Article rédigé par Meriem Dadi, gestionnaire d’actifs principale, Immobilier, et Nina Flitman, rédactrice principale.

Si les Jeux olympiques et paralympiques de Paris nous ont appris une chose cet été, c’est qu’il faut viser le podium et être au sommet de sa discipline pour avoir une chance de décrocher une médaille.  

Voilà exactement ce que nous avons fait pour concevoir un immeuble exceptionnel. L’immeuble Odissy, situé au sud-ouest de Paris, est devenu le deuxième édifice de la ville à obtenir la note « Exceptionnel » de la certification BREEAM RFO^[1]. Il figure ainsi parmi les trois meilleurs immeubles rénovés de manière durable en France. 

Toutefois, ce n'était pas prévu. En effet, il avait initialement été prévu que le projet de construction de Fidelity obtienne la note « Excellent », ce qui aurait tout de même représenté une nette amélioration des espaces de bureaux de 6 500 m² qui bénéficiaient d’une rénovation pour la première fois en plus de 15 ans. Or, nos rencontres avec des locataires d’autres immeubles et des courtiers immobiliers ont révélé un grand intérêt de la part d’entreprises de louer les bureaux les plus durables possibles. Ces entreprises souhaitaient non seulement atteindre leurs propres objectifs en matière de développement durable et se conformer à la réglementation, mais aussi optimiser les coûts d’exploitation de leurs bureaux, en particulier compte tenu de l’augmentation du prix de l’électricité.

À la lumière de calculs, nous avons estimé que nous pouvions intensifier nos efforts pour obtenir la note Exceptionnel en matière de développement durable, en dépassant les objectifs réglementaires d’au moins 85 %. C’était un choix évident que de satisfaire à la demande actuelle du marché. 

Le plan de rénovation de 15 millions d’euros a permis de décarboner complètement le bâtiment, réduisant à zéro sa dépendance aux combustibles à base de carbone et réduisant de plus de 60 % sa demande en énergie d’exploitation . 

Chaque détail compte

D’un point de vue pratique, il a fallu procéder à une revitalisation complète du bâtiment, du sous-sol au jardin sur le toit, et moderniser tous ses systèmes afin de garantir une utilisation optimale de l’énergie.

La demande d’énergie primaire a été réduite grâce aux mesures suivantes :

• Trente-quatre pour cent sont attribuables au passage du système d’éclairage à un réseau à DEL plus efficace contrôlé par un système de gestion de bâtiment qui adapte l’éclairage en fonction de l’occupation.
• Soixante-deux pour cent proviennent de la modernisation des systèmes de chauffage, de refroidissement et de ventilation, qui sont aussi reliés au système de gestion de bâtiment. Une nouvelle thermopompe produit 5 kW de chauffage à partir de 1 kW d’électricité, alors que l’ancien modèle produisait 1 kW à partir de 1 kW. 
• Les quatre pour cent restants proviennent de l’installation d’équipements plus performants, qu’il s’agisse des ascenseurs ou de la distribution d’eau chaude. 

L’eau est utilisée le plus judicieusement possible. De nouveaux appareils écoénergétiques sont maintenant en place, tandis que l’arrosage du jardin se fait selon un système goutte à goutte adapté aux besoins des plantes plutôt qu’une irrigation complète des jardins. 

Incarner le développement durable

Le processus de rénovation lui-même était fondamentalement écologique. Le volume de carbone intrinsèque (les émissions générées par la production, le transport et l’installation de matériaux) d’un projet de construction peut être monumental. Près du tiers des émissions de carbone de l’industrie immobilière provient de cette source^[2]. 

Dans le cadre de ce projet, nous avons été en mesure de réduire les émissions de carbone intrinsèques de 55 %, comparativement à une rénovation de bureaux typique en Europe de l’Ouest^[3]. Dans la mesure du possible, les matériaux ont été réutilisés (par exemple, tous les faux planchers de l’immeuble ont été réinstallés), tandis que 90 % de ce qui devait être retiré a été recyclé plutôt que d’être envoyé à la décharge. La conception du bâtiment a été simplifiée au maximum pour utiliser le moins de nouveaux matériaux possible. Nous nous sommes concentrés sur les produits locaux et recyclés. 

Que la lumière soit

Auparavant, l’espace avait été loué à long terme et n’avait pas été rénové depuis plus d’une décennie. Lorsque nous avons pris possession du bâtiment pour la première fois, sa disposition cloisonnée semblait démodée et sombre. En aménageant les étages en espace ouvert, le nouveau plan est plus aéré. Des aires communes pour le personnel ont été créées à l’intérieur et à l’extérieur, et incluent des espaces verts, des terrasses sur le toit et même une salle de réunion en plein air.

Ces changements rendent le bâtiment plus attrayant pour les locataires, mais il a également joué un rôle important dans l’obtention de la certification BREEAM, qui tient compte à la fois de la durabilité d’un bien et du bien-être de ceux qui l’utilisent. Souvent, ces deux objectifs peuvent être atteints à l’aide d’un seul élément. Par exemple, le système de ventilation amélioré utilise non seulement moins d’énergie, mais il améliore aussi la qualité de l’air, tandis que des matériaux isolants de meilleure qualité dans les espaces ouverts signifient qu’il y a moins de perte de chaleur et moins de bruit. De même, la nouvelle conception innovante du bâtiment encourage les employés à utiliser les escaliers plutôt que les ascenseurs, ce qui leur permet non seulement d’être actifs, mais aussi de réduire la quantité d’énergie utilisée.

Toutefois, ce n’est pas le seul effort que nous attendons des locataires du bâtiment. Nous les encourageons à faire appel à un fournisseur d’électricité dont l’empreinte carbone est plus faible, que ce soit au moyen d’une énergie renouvelable produite sur place ou de l’achat d’énergie verte de sources externes.

Le bâtiment est déjà équipé de compteurs intelligents qui nous permettent de recueillir, de surveiller et d’analyser des données sur la façon dont l’énergie est utilisée. Des rencontres fréquentes avec les locataires nous permettront de discuter de nos conclusions et d’encourager les meilleures pratiques. 

Un projet sur le podium

Non seulement le bâtiment Odissy est conçu de façon durable, mais il a déjà atteint ses cibles d’efficacité énergétique de 2050 et ses cibles d’émissions de carbone de 2042, une trajectoire qui pourrait encore être accélérée une fois qu’un locataire s’engagera à décarboner l’énergie. 

Les rénovations aident également l’immeuble à atteindre ses objectifs financiers. La baisse des coûts d’exploitation devrait permettre aux immeubles de bureaux de ce type d’attirer des loyers ou des prix plus élevés, tout en étant loués ou vendus plus rapidement lorsqu’ils sont mis sur le marché. Grâce aux équipements et à la réduction de la consommation d’énergie, le bâtiment devrait avoir un coût au mètre carré inférieur de deux tiers à celui d’un immeuble de bureaux classique. Cette épargne sera partagée entre le locataire (en réduisant les coûts d’exploitation) et les investisseurs. Un bien qui a fait l’objet de ce genre de rénovation pourrait offrir une prime écologique d’environ 7 %, et pourrait augmenter la valeur d’un immeuble d’environ 40 %^[4]. 

En créant de la valeur grâce à la décarbonation, à une conception intelligente et à des composantes vertes, la rénovation de l’Odissy a transformé cet espace, qui est passé d’un ancien immeuble de bureaux à un immeuble des plus remarquables du pays. Un exploit tout à fait olympien.