Perspectives

Depuis la pandémie, les employeurs reconnaissent qu’ils doivent offrir davantage à leurs employés pour les ramener au bureau. Ce qui rend un immeuble de bureaux attrayant – et l’endroit où l’on s’attend à le trouver – peut être déterminant pour les investisseurs qui planifient une stratégie à long terme.

Première publication par Fidelity International le 1^er octobre 2024.
Rédigé par Kim Politzer, directrice en chef de la recherche, Placements immobiliers européens et Nina Flitman, rédactrice principale.

Des patrons ont qualifié le télétravail d’« immoral »¹, d’autres ont laissé des notes « condescendantes » sur les bureaux des employés², tandis que certains ont même offert 10 $ par jour pour chaque travailleur de retour au bureau³. Toutefois, depuis la pandémie, de nombreuses entreprises ont du mal à convaincre le personnel de revoir leur horaire de télétravail pour être plus souvent en présentiel. 

C’est un dilemme pour les employeurs, mais c’est aussi un enjeu pour les investisseurs. Comment trouver les immeubles de bureaux commerciaux qui ont une valeur réelle tout en s’assurant qu’ils sont ceux dans lesquels les employés veulent travailler? 

De nombreuses recherches ont démontré que les gens reconnaissent toujours les avantages de se rendre au bureau, du moins occasionnellement⁴. Ils apprécient la possibilité de collaborer, de socialiser, de favoriser leur bien-être et de séparer leur vie professionnelle à leur vie personnelle. Toutefois, ce qu’ils recherchent de leur milieu de travail a changé. Les investisseurs doivent être beaucoup plus précis quant à l’endroit où ils investissent leur argent, allant jusqu’à considérer l’emplacement exact des immeubles, pour s’assurer que tous les actifs qu’ils acquièrent répondent aux demandes des employés et des entreprises. 

Le bien-être au cœur des préoccupations

En tête de cette liste d’exigences, on trouve les commodités qui visent le bien-être des employés. Il peut s’agir d’endroits lumineux et confortables pour travailler, de cantines qui offrent des aliments sains à bas prix, d’espaces pour socialiser entre collègues, de terrasses vertes sur le toit pour des promenades au soleil et d’installations de bien-être, comme des salles permettant de suivre des cours de Pilates. 

La popularité grandissante de la norme de construction WELL, une certification qui évalue dans quelle mesure un espace de travail favorise la santé et le bien-être des employés, témoigne de l’importance croissante de ces considérations pour les employeurs. La certification tient compte de la qualité de l’air, de l’eau, de la lumière, des matériaux et de la gestion du bruit et de la température d’un immeuble. Elle évalue également la manière dont ce dernier encourage un mode de vie actif et une alimentation saine et durable; favorise un sentiment de communauté et une culture d’entreprise; et préserve le bien-être cognitif et émotionnel des employés 

Ces éléments peuvent paraître « anodins » à première vue, mais ils ajoutent de la valeur. Selon les études, les espaces de travail qui répondent à ces normes peuvent exiger des loyers entre 4,4 % et 7,7 % plus élevés par pied carré que les bureaux sans certification⁵. La valeur actualisée nette sur dix ans d’un actif pourrait augmenter de 115 $ par pied carré dans les immeubles les plus sains et les plus performants⁶. On peut aussi s’attendre à une augmentation de 8 % du rendement des employés dans les espaces de travail dotés d’une meilleure ventilation et d’une qualité de l’air élevée⁷. 

De telles caractéristiques peuvent également démontrer la considération de l’employeur à l’égard de ses employés et peuvent être des catalyseurs importants non seulement pour la présence au bureau, mais aussi pour l’attrait d’une entreprise en tant qu’endroit où travailler. 

Emplacement de choix

Par ailleurs, l’aspect le plus attrayant d’un milieu de travail est son accessibilité. Un sondage récent auprès des travailleurs du Royaume-Uni a révélé que le coût et le temps consacré aux déplacements étaient les éléments les plus dissuasifs pour les gens qui se rendent au bureau⁸. 

Cette réalité est reflétée dans un rapport de CBRE, qui a révélé que 89 % des entreprises considèrent l’accès aux transports en commun comme un facteur clé quant à l’emplacement des nouvelles installations, contre 80 % en 2023 et 44 % en 2022⁹. Le rapport a également indiqué que les caractéristiques les plus attrayantes d’un immeuble sont celles associées à des déplacements faciles et écoresponsables. Par ailleurs, les espaces de stationnement de vélos et de scooters et les bornes de recharge pour les véhicules électriques sont recherchés par 80 % et 69 % des employeurs, respectivement.

Ces préférences changent la façon dont les immeubles de différents secteurs d’une ville sont valorisés. Dans le passé, l’immobilier commercial se concentrait sur la comparaison des immeubles de bureaux d’une ville à l’autre, en repérant la métropole ou même le secteur avec le plus fort potentiel à long terme en matière de croissance économique, ou encore les endroits propices à l’émergence de nouvelles entreprises. Désormais, le « microlocalisation » d’un immeuble – son emplacement exact dans un petit secteur d’une ville – est devenu le point de mire. Effectivement, les secteurs d’une ville les plus accessibles sont rapidement devenus les plus attrayants. 

Une tendance intéressante s’observe dans de nombreuses villes européennes et américaines, alors que les entreprises s’éloignent de certains quartiers d’affaires en périphérie pour retourner dans les centres historiques. Par exemple, à l’est du centre de Londres, Canary Wharf, un quartier de docks autrefois négligé, puis revitalisé dans les années 1980 pour devenir une plaque tournante financière, voit maintenant certaines de ses sociétés de services bancaires déménager. Ce quartier évolue maintenant pour devenir un secteur à usage mixte axé sur les sciences de la vie. Le géant bancaire HSBC est l’une des plus grandes sociétés ayant annoncé le déménagement de son siège social de Canary Wharf au centre de Londres.

De même, à Paris, La Défense, un quartier initialement conçu pour atténuer les pressions exercées sur le centre-ville, est maintenant délaissée, alors que les entreprises manifestent un regain d’intérêt pour le quartier des affaires du centre-ville. 

Une grande partie de ce changement peut être attribuée à l’éventail d’options de transport en commun qui sont habituellement offertes au centre d’une ville, mais les centres historiques offrent également d’autres avantages intéressants. Les employés veulent travailler dans des bureaux qui se trouvent à proximité d’installations qui leur facilitent la vie. D’ailleurs, le sondage de CBRE révèle que les cafés, les restaurants et les magasins d’alimentation sont maintenant très importants (pour 88 % des répondants), sans compter les salles de conditionnement physique et les commerces qui sont aussi prisés.

En effet, la richesse culturelle des centres-villes – la diversité architecturale qui a évolué au fil des siècles, l’offre variée de petites entreprises et de restaurants spécialisés et l’accès à des lieux culturels comme des musées et des théâtres – est de plus en plus importante pour les travailleurs.

Ce changement d’approche observé au cours des cinq dernières années a suscité chez certains une remise en question quant à l’avenir des immeubles de bureaux¹⁰. S’ils demeurent pertinents, c’est tout le contraire des anciennes attentes quant à ce que recherchent les entreprises et la façon dont les investisseurs peuvent leur offrir les actifs les plus attrayants en échange des rendements les plus élevés.