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La baisse du marché immobilier en Chine pourrait avoir atteint un plancher

La volonté du gouvernement de réformer le secteur immobilier en déroute est confrontée à l’urgence de relancer l’économie en perte de vitesse. Cela dit, Fidelity International estime que les sociétés auxiliaires qui exercent leurs activités en amont – et les données fondamentales sous-jacentes de la demande – pourraient encore offrir des occasions de croissance à court et à long terme.

 

Publié le 12 juillet 2022
Rédigé par Tae Ho Ryu, gestionnaire de portefeuille, Titres à revenu fixe, Alex Dong, adjoint à la recherche, Ming Gong, et Terrence Pang

 

La relation amour-haine de la Chine avec les placements immobiliers semble avoir atteint un nouveau niveau. Dans la foulée des restrictions touchant les achats spéculatifs de logements mises en place à l’échelle du pays, un train de mesures de relance pour les acheteurs de logements est déployé.

Depuis des semaines, les gouvernements locaux rivalisent d’ardeur pour offrir des incitatifs : réductions des prélèvements sur les transactions, diminutions du montant des mises de fonds, soutien financier pour le réaménagement des bidonvilles, et même des remises en espèces à l’achat d’un logement. De plus en plus de villes abaissent les taux d’emprunt hypothécaires depuis que la banque centrale chinoise a procédé à une importante réduction de son taux directeur sur cinq ans en mai. Ces mesures envoient un message aux marchés mondiaux : les dirigeants chinois sont déterminés à rétablir l’équilibre dans le secteur immobilier.

Compte tenu de l’assouplissement des politiques et de ce que Fidelity International considère comme la résilience à long terme de certains facteurs fondamentaux, Fidelity International estime que la baisse actuelle des ventes de logements pourrait enfin avoir atteint un plancher. Même si la demande ne renouera probablement pas avec la quasi-surchauffe des dernières années, de nombreux logements existants en Chine ont été construits il y a plusieurs décennies et Fidelity International estime qu’il y aura une demande pour la mise à niveau de ces logements. Le besoin de remettre à neuf les bâtiments plus anciens, y compris les structures non résidentielles, devrait soutenir les entreprises qui exercent leurs activités en amont et qui dépendent indirectement du secteur, comme les fabricants de peinture, d’imperméabilisation et de tuyaux, pendant la prochaine décennie et même après.

Un répit

Pendant des mois, les marchés ont subi les aléas de la campagne de la Chine visant à mettre fin à l’endettement excessif dans le secteur immobilier, notamment en permettant à d’importants promoteurs d’être en défaut de paiement et en laissant la demande baisser. Ces mesures ont eu pour effet de ralentir l’économie chinoise et de freiner la croissance générale, car les biens immobiliers et les secteurs connexes continuent de contribuer de façon disproportionnée au PIB du pays. Les efforts continuent d’être portés sur la réduction de l’endettement et plusieurs limites imposées aux activités spéculatives sont toujours en place, mais les nouvelles mesures de relance donnent à penser que le secteur du logement, dont les ventes se sont élevées à 18 billions de renminbis (2 700 G$) en 2021 selon le National Bureau of Statistics (NBS), semble avoir pu reprendre son souffle.

 

Tableau 1 : Les ventes de logements en Chine baissent alors que les politiques deviennent accommodantes
Graphique linéaire montrant la baisse des ventes de logements en Chine, alors que les politiques deviennent accommodantes.  L’axe vertical représente le pourcentage et l’axe horizontal représente les années de 2014 à 2023. La ligne bleue indique la croissance sur 12 mois de l’aire de plancher des logements neufs vendus (à droite), qui est passée de 38,1 % en mars 2021 à -32 % en mai 2022. La ligne orange indique le taux hypothécaire moyen pour les premiers achats d’un logement (à gauche), lequel s’est maintenu entre 7 % et 4 %. À la fin de juin 2022, il était de 4,4 %. La ligne jaune indique la croissance sur 12 mois de l’agrégat M2 (à gauche). Depuis avril 2021, où il était à 8 %, il a augmenté de façon constante pour s’établir à 11,1 % à la fin de mai 2022.
Sources : National Bureau of Statistics, Wind, GF Securities, Fidelity International, juin 2022. Les données de janvier et de février sont exclues afin d’éviter les anomalies du Nouvel An chinois.

Plus de résilience en amont

Bien que des vents contraires soufflent toujours sur les promoteurs immobiliers résidentiels, Fidelity International décèle une certaine résilience dans les industries connexes qui répondent à la demande pour l’entretien et la mise à niveau des immeubles. Selon les estimations de Fidelity International, qui sont fondées sur les données du NBS, la superficie totale des logements en Chine a augmenté pour atteindre 60 milliards de mètres carrés, même à l’heure où les ventes de logements neufs sur 12 mois diminuent. Si l’on fait une projection prudente quant à la fréquence des rénovations, disons une fois tous les 20 ans, 3 milliards de mètres carrés de propriétés résidentielles seraient en rénovation chaque année. De plus, les marchés chinois de la peinture architecturale, de l’imperméabilisation et des tuyaux sont très fragmentés par rapport à ceux des pays développés, ce qui laisse beaucoup de place à la consolidation et à la croissance des parts de marché pour les grands joueurs. Dans bon nombre de ces domaines, les grands joueurs sont relativement bien capitalisés, ce qui devrait leur permettre de résister aux replis du grand marché immobilier, comme le repli qui a cours actuellement.

Par ailleurs, l’urbanisation demeure un catalyseur de la demande à long terme. Les immeubles à logements à faible valeur ajoutée sont peut-être chose du passé, mais les complexes d’habitation qui répondent aux besoins actuels des consommateurs, comme les logements conçus pour la population vieillissante ou les logements locatifs pour les jeunes Chinois – l’urbanisation 2.0 – ne semblent pas en voie de perdre en popularité. Selon les données du NBS, environ les deux tiers de la population chinoise vivent dans des zones urbaines, ce qui est nettement inférieur aux 83 % d’Américains, selon les estimations du U.S. Census Bureau, mais le ratio chinois augmente de façon constante.

Une aide sélective et ciblée

Les récentes politiques municipales montrent à quel point la demande pour l’immobilier en Chine est bien ancrée et que les acheteurs tentent toujours d’accéder au marché, malgré les difficultés économiques. Plusieurs villes ont adopté des mesures permettant aux ménages ayant un deuxième ou un troisième enfant d’acheter des biens immobiliers additionnels. Changsha, dans la province de Hunan, donne aux propriétaires la marge de manœuvre nécessaire pour acheter plus de logements, tant qu’ils sont loués et qu’ils ne restent pas vides.

La politique macroéconomique aussi donne à penser que le point de vue du gouvernement sur la multiplication des enjeux dans le secteur évolue. En plus d’avoir baissé les taux récemment, les décideurs ont demandé aux banques de prêter davantage aux promoteurs. Le gouvernement a également adopté des politiques visant à soutenir l’émission d’obligations au pays par certains promoteurs, une mesure qui a pour but d’atténuer le risque de crédit et de protéger les investisseurs. Rien de tout cela n’équivaut à un plan de sauvetage ou à une intervention extraordinaire. Mais ces remèdes marquent un changement d’orientation sans équivoque et devraient favoriser la consolidation de la qualité dans le secteur.

Nous ne sommes pas encore au bout de nos peines. Il faudra que la restructuration des promoteurs soit couronnée de réels succès pour que les investisseurs retrouvent leur confiance. De plus, les politiques zéro COVID-19 de la Chine ont accentué l’incertitude. Si aucune réduction des taux d’intérêt des prêts à long terme n’est opérée, bon nombre des efforts déployés jusqu’ici pour maintenir le secteur à flot pourraient n’avoir qu’un effet limité.

Enfin, si la restructuration en cours mène à une plus grande rigueur financière et à une consolidation accrue, les principaux promoteurs pourraient voir leur bilan renforcé. Fidelity International estime que le secteur immobilier chinois, loin d’avoir perdu de sa pertinence, pourrait demeurer une pierre angulaire de l’économie dans les années à venir, malgré les hauts et les bas.

 

 

 

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